Ali so stanovanja za nadaljnjo prodajo HDB vedno dražja od stanovanj BTO?

Večina Singapurcev ima vtis, da so stanovanja za nadaljnjo prodajo HDB dražja od BTO. Bil sem eden izmed njih ... dokler nisem letos prvič v življenju poskusil kupiti stanovanje HDB.

Večina Singapurcev ima vtis, da so stanovanja za nadaljnjo prodajo HDB dražja od BTO. Bil sem eden izmed njih ... dokler nisem letos prvič v življenju poskusil kupiti stanovanje HDB.



Za kontekst sem želel stanovanje v osrednjem, zrelem posestvu s hawker centri in prodajalnami ValuDollar. V BTO ni lahko priti do njih, vem. Tako sem se med uvedbami HDB BTO odločil tudi preveriti cene za nadaljnjo prodajo stanovanj po Singapurju. Tu so moje ugotovitve:

  • Stana HDB za nadaljnjo prodajo trenutno niso toliko dražja od BTO
  • Nakup stanovanja za nadaljnjo prodajo HDB vam lahko prinese več stanovanjskih nepovratnih sredstev kot nakup BTO
  • Preostali najem vpliva na cene stanovanj za nadaljnjo prodajo HDB

Ta zadnja točka se morda sliši nekoliko tangencialno - navsezadnje vas verjetno bolj zanima trenutna cena in ne nameravate ostati v tem stanovanju vse do konca. Trdim pa, da je zelo pomembno razumeti to težavo, saj bi igrala veliko vlogo pri vaši odločitvi.

Ok, dovolj preambule. Nadaljujmo z obračunom cene HDB BTO proti nadaljnji prodaji.

kako povezati wii z računalniškim monitorjem

Stana HDB za nadaljnjo prodajo niso veliko dražja od BTO

Moja izjava bi lahko zvenela kontroverzno, saj naj bi bile cene za začetek prodaje HDB BTO močno subvencionirane, medtem ko so stanovanja za nadaljnjo prodajo podvržena nejasnostim odprtega trga. Toda številke ne lažejo, zato jim bom pustil, da govorijo.

Prvič, koliko danes stane BTO? HDB je leta 2018 - maj, avgust in november - izdal 3 serije stanovanj BTO, po sestavi objavljenih cen pa sem pred dodelitvijo pripravil vrsto izhodiščnih cen za 4-sobna stanovanja (najbolj vseprisotna stanovanja):

  • 248.000 do 290.000 dolarjev za nedospelo posestvo (npr. Yishun, Punggol)
  • 312.000 do 380.000 dolarjev za zrelo posestvo (npr. Tampines, Toa Payoh)

Zdaj pa preverimo, koliko gre za nadaljnjo prodajo stanovanj na 6 posestvih BTO. Tengah sem izpustil, saj ta sploh še ne obstaja.

Da bi dobil podatke, sem šel na Portal HDB za nadaljnjo prodajo pavšalnih cen , ki evidentira transakcijske cene preprodajnih stanovanj in je decembra 2018 izbrala najnižjo transakcijsko ceno za isti tip stanovanja (4-sobno stanovanje na isti posesti HDB).

* Vključeni dve najnižji transakciji, saj je prišlo do tako velike razlike v cenah, najverjetneje zaradi preostalega zakupa (naveden v oklepajih).

Kot lahko vidite, so stanovanja za nadaljnjo prodajo HDB dražja od BTO - vendar v večini primerov ne preveč.

Zdi se, da so tista z večjo razliko v ceni bolj zrela ali bolj vroča posestva: Punggol, Tampines in Toa Payoh. Toda za Yishun, Sengkang in Sembawang (vsa nezrela posestva) je razlika manjša od 50.000 USD.

Preden zaključite, da je HDB dvigoval cene BTO, je verjetnejši razlog, da cene nadaljnje prodaje HDB padajo. Kar je strašna novica, če je vaše stanovanje vaša edina naložba, a lepo za tiste, ki iščemo alternativo ulu BTO.

Na kratko: stanovanja za nadaljnjo prodajo HDB so veliko bolj dostopna kot nekoč, cenovna vrzel med preprodajo in BTO pa je trenutno precej ozka.

Glej tudi: NE POZABITE PRORAČUNA ZA TEH 5 DODATNIH STROŠKOV PRI NAKUPU PRVEGA DOMA

S stanovanji za nadaljnjo prodajo HDB boste morda dobili več stanovanjskih nepovratnih sredstev kot BTO

Prej sem omenil, da je lahko razlika v ceni med HDB BTO in stanovanjem za nadaljnjo prodajo na istem posestvu tudi do (ali manj) od 50.000 USD.

Ta številka je pomembna, saj lahko prvič prosilci za HDB prejmejo nepovratna sredstva v višini 50.000 USD. Torej, če je stanovanje za nadaljnjo prodajo, ki ga opazujete, manj kot 50.000 USD več kot primerljiv BTO, bi to pomenilo, da je končna cena po popustu dejansko nižja od cene BTO.

Recimo, da ste vi in ​​vaša zaročenka prvič prosili za stanovanje v Tampinesu, blizu vaših ljudi. Oba delata polni delovni čas in skupaj zaslužita 9000 USD na mesec.

Štirisobno stanovanje BTO v Tampinesu stane 352.000 USD. Obstajajo nepovratna sredstva HDB za BTO, vendar ker dohodek vašega gospodinjstva presega zgornjo mejo 8.500 USD, ne izpolnjujete pogojev za nobeno. Končna cena: 352.000 USD.

Stanovanje za nadaljnjo prodajo na isti posesti stane 380.000 USD. Začetniki prejmejo naravnost nepovratna sredstva HDB v višini 50.000 USD za nadaljnjo prodajo, kar zniža ceno na 330.000 USD. To je že 26.000 dolarjev ceneje kot BTO flat, vendar to še ni vse ...

Poleg tega stanovanja za nadaljnjo prodajo HDB izpolnjujejo pogoje za dodelitev stanovanjske podpore v višini 20.000 ameriških dolarjev, če slučajno kupujete enoto v bližini 4 km od staršev. (Takšne subvencije za BTO ni - prednost dobite le pri glasovanju.) Če to velja, je to dodaten popust pri ceni. Končna cena: 310.000 USD. To je za 42.000 dolarjev manj kot BTO.

Če povzamemo, tukaj so v tabeli vse donacije HDB. Upoštevajte mesečne zgornje meje dohodka gospodinjstva.

Povzetek: Če je vaš mesečni dohodek na gospodinjstvu višji, za BTO ne boste dobili veliko (ali nobene) nepovratnih sredstev.

Za stanovanja za nadaljnjo prodajo pa je za dotacijo v višini 50.000 ameriških dolarjev najnižja meja dohodka in tudi možnost, da dobite dodatnih 20.000 dolarjev, če nameravate živeti v bližini svojih staršev. Skupni znesek nepovratnih sredstev bi se gibal med 50.000 in 70.000 USD, kar je pomembno.

Glejte tudi: ALI LAHKO UPORABITE SVOJA SREDSTVA CPF, DA PLAČATE ZA HDB VAŠIH STARŠEV IN VAŠ NOV BTO?

VENDAR: Preostali zakup vpliva na cene preprode HDB za nadaljnjo prodajo

V prvem podpoglavju, kjer sem primerjal cene HDB BTO in stanovanj za nadaljnjo prodajo na 6 posestvih, sem naletel na močno razliko v ceni med dvema stanovanjema Toa Payoh za nadaljnjo prodajo različnih starosti. 380.000 dolarjev je ostalo v najemu 53 let, 520.000 dolarjev pa 66 let.

In to ni edini primer, na katerega sem naletel, ko je starejše stanovanje, cenejša je cena. Kaj daje? V igri sta vsaj dve različni vprašanji najema:

  • Razpad najema - zamisel, da vaše stanovanje s HDB najemom za 99 let ne bo imelo več vrednosti, ko bo konec življenjske dobe (če ni izbrano za en blok)
  • Omejitve uporabe CPF za plačilo starejših stanovanj

Glede propadanja zakupa: Letos je bilo veliko razburjenja glede te 99-letne najemne zadeve, toda, fantje, že od samega začetka. Ni tako, kot bi HDB nenadoma rekel: Hej stari, pozabil sem ti povedati, da imaš svojo hišo le v 99-letnem najemu.

Singapurci se morajo zavedati, da je nakup preprodajalnega stanovanja podoben nakupu rabljenega avtomobila, ki ima na COE manj kot 10 let. Če želite zanj plačati premijo, ker vam je avto res všeč in ga ne morete dobiti iz prve roke, potem je to vaša težava.

Medtem osnovni brat / babe, ki kupuje Sengkang BTO, ne more ostati v bolečem kolčnem stanovanju Tiong Bahru, vendar je povsem nov s svežim 99-letnim najemom. To so le kompromisi na nepremičninskem trgu.

Druga stvar so omejitve CPF. Šele do nedavnega lahko, če imate v stanovanju za nadaljnjo prodajo HDB manj kot 60 let zakupa, omejite, koliko CPF lahko z njim plačate. CPF lahko odklenete le, če sta starost in preostali najem 80 let ali več.

Od 10. maja 2019 se je to pravilo spremenilo. Nakupi HDB lahko uporabljajo CPF do 90-odstotnega razmerja med posojilom in vrednostjo, če jim ostane najmanj 20 let, preostali najem pa lahko pokrije najmlajšega kupca do 95. leta.

Ne glede na vaše misli o teh vladnih politikah bodo vsekakor vplivale na povpraševanje po starejših stanovanjih za nadaljnjo prodajo HDB, zlasti tistih, ki jim je ostalo manj kot 60 let (tj. Stanovanja iz sedemdesetih let).

Toda kaj to pomeni za potencialne kupce stanovanj, ki prodajajo stanovanja HDB? Odvisno od tega, kako gledate na nakup.

Če kupujete dom za bivanje in ne kot naložbeno sredstvo, potem hura, saj so starejša stanovanja trenutno izjemno ugodna. Si vedno želel živeti na obrobju mesta na zgodovinskem posestvu, kot sta Toa Payoh ali Pek Kio? Potem boste z veseljem vedeli, da je trenutno na voljo ogromno cenovno ugodnih možnosti, ker vsi skušajo prodati svoja starejša stanovanja.

Če pa na svoj dom gledate kot na naložbeno sredstvo - morda ga nameravate po petih letih prodati z urejenim dobičkom ali ga v nekem obdobju svojega življenja likvidirati za denar -, morate biti pozorni na starost stanovanja in starost, ko jo nameravate preprodati.


Ta članek je bil prvič objavljen v Moneysmart Singapur .